Lundi 29 mai 2017  
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HABITATION

INTRODUCTION

L’arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce est le territoire le plus densément peuplé de l’île de Montréal. C’est également l’un des plus variés des 19 arrondissements de la Ville.

Il héberge le plus grand nombre de familles avec enfants. Les couples mariés y sont plus fréquents que dans l’ensemble de la ville. Il compte la plus grande concentration de personnes âgées de 65 ans et plus en raison de la présence de deux universités et de leurs écoles affiliées. Le nombre de jeunes est très élevé.

Pour loger cette population, près de 27 000 logements se sont construits entre 1946 et 1960, en quinze ans. En comparaison, 865 logements seulement se sont construits entre 2001 et 2006, en cinq ans. Il y a de moins en moins de construction de nouveaux logements. Comme vous le lirez dans les statistiques qui suivent, un ménage sur deux consacre entre 30 et 50 % de ses revenus pour se loger. Vous comprendrez pourquoi l’habitation est un des dossiers les plus importants dans la vie des résidants d’ici.

Dans ce dossier sur l’habitation, Pierre Yves Mélançon analyse les iniquités fiscales qui défavorisent le quartier, Marie Cicchini vous raconte les relations parfois difficiles entre propriétaires et locataires, tandis qu’Anja Karadeglija et Ingrid Wissink vous parlent des nouveaux condos. Il y aura un autre cas particulier dans le prochain numéro.

Je souhaite que ce cahier vous éclairera et que vous serez nombreux à réagir. Vous pouvez nous écrire à redaction@lesactualites.ca

Victor Afriat, éditeur



Terrified to live in subsidized housing
Article mis en ligne le jeudi 9 juin 2011

 
Photo: Marie Cicchini

Alana Ronald shows the broken door chain link.

Alana Ronald lives in a fully renovated apartment located at 3095 Bedford Road, in a government-owned building rented out to the most vulnerable people, namely families but including many women or single mothers, with several people dealing with health problems.

The 16-unit building underwent a $1.7 million renovation in a rush to meet a June 2010 deadline. Many would consider the retired ballet teacher lucky to be living there. Currently, some 22,000 households on various eligibility lists are waiting for a low-cost housing unit, but only 2,000 become available each year. Ronald was on top of the priority list because her home in NDG was gutted by fire, and she moved in on Sept. 1 last year.

Struggling with a heightened sense of vulnerability, the Jewish widow told the Office municipal d’habitation de Montréal (OMHM) how highly reluctant she was to settle in this densely populated area.

She pointed out the irony of the laudatory description of the building found in the OMHM’s glossy Rose des Vents magazine.



Housing statistics in the borough
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

Based on data from Statistics Canada (2006)

There are 73,475 housing units in the borough, including:

- 1,950 single homes
- 3,695 semi-detached units
- 820 row houses
- 10,810 duplex apartments
- 15,640 apartments in buildings of 5 storeys or more
- 40,560 apartments in buildings of fewer than 5 storeys

Of the borough’s 73,475 dwellings, 55,410 (75%) are occupied by tenants and 18,045 (25%) by owners.

Of the 73,475 units, 39,390 (54%) just need regular maintenance, 24,520 (33%) require minor renovations and 9,320 (13%) need major renovations.
The average dwelling has 4.5 rooms and a monthly rent of $681.

A total of 23,510 households (42% of tenants) are spending 30 to 50% of their income on housing.

The average value of a dwelling in 2006 was $358,505 and the cost to owners (property tax, mortgage, condominium fees) was $1,156 monthly.

The value of real property in the borough was $26.3 billion in 2006, while the borough’s 2011 property assessment (which serves as the base for calculating property taxes) is $17.5 billion. This means that the borough is the second largest property tax payer on Montreal Island after Ville-Marie (downtown). In comparison, property assessments in 2011 for Ville Mont-Royal, Westmount and Outremont total $17 billion, which is less than CDN-NDG.



Statistiques sur le logement dans l'arrondissement
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

Selon les données 2006 de Statistiques Canada

On dénombre 73 475 logements sur le territoire de l’arrondissement dont :

- 1 950 maisons individuelles
- 3 695 maisons jumelées
- 820 maisons en rangée
- 10 810 duplex
- 15 640 appartements dans des immeubles de 5 étages ou plus
- 40 560 appartements dans des immeubles de moins de 5 étages

Des 73 475 logements de l’arrondissement, 55 410 sont occupés par des locataires soit 75 %, et 18 005 par des propriétaires soit 25 %.

Des 73 475 logements, 39 390 soit 54 % ne nécessitent qu’un entretien régulier, 24 520 soit 33 % nécessitent des réparations mineures alors que 9 320 logements soit 13 % exigeraient des réparations majeures.

Un logement compte en moyenne 4,5 pièces et coûte un loyer mensuel de 681 $.

Un total de 23 510 ménages soit 42 % des locataires consacrent entre 30 et 50 % de leurs revenus pour se loger.

La valeur moyenne d’un logement en 2006 est évaluée à 358 505 $ et coûte à son propriétaire (impôt foncier, hypothèque, frais de copropriété) la somme de 1 156 $ mensuellement.

La valeur foncière réelle de l’arrondissement était en 2006 de 26,3 milliards $, tandis que l’évaluation foncière de l’arrondissement en 2011 (qui sert de base de calcul à l’impôt foncier) est de 17,5 milliards $. Cela fait de l’arrondissement le second plus gros contribuable de l’île de Montréal après Ville-Marie (le centre-ville). Par comparaison, l’évaluation foncière en 2011 Mont-Royal, Westmount et Outremont totalise 17 milliards $, soit moins que CDN-NDG.



Fiscalité : encore des iniquités
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

Payez-vous votre juste part de taxes? Dans toute ville, il y a un principe de base : pour une même valeur foncière résidentielle, le compte de taxe doit être identique.

La ville de Montréal a fusionné avec toutes les villes de banlieue en 2002. Il y avait différents taux de taxation selon la ville fusionnée. Plusieurs villes de banlieue avaient des tarifs « sectoriels » — gestion des déchets, fourniture de l’eau, etc.

La loi prévoyait que le taux de taxation serait « uniformisé » sur une période de cinq ans. Avec la loi sur la défusion, l’échéancier est reporté à 10 ans. Ce nouvel échéancier ne pouvait que perpétuer les iniquités.

De 2002 à 2008, la loi sur la fiscalité montréalaise change trois fois, le taux de taxation global par arrondissement reste l’outil principal pour comparer la facture de taxation. Si un arrondissement fixe une tarification pour des services, la Ville les transforme en « valeur foncière ». Dans le document budgétaire, la Ville indique pour chaque arrondissement un taux global de taxation. Ce taux global comprend un taux « Ville » et un taux « Arrondissement ». Et à une époque, il y avait aussi un taux « Agglomération ». Pour le contribuable, le résultat demeure le même : une facture.



La Ville veut écraser la punaise de lit
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

 
Photo: Marie Cicchini

Avec le registre, l’envoi aux ordures des matelas - gros vecteurs d’infestation - sera plus sévèrement encadré par les arrondissements.

La Ville de Montréal a adopté le 16 mai dernier son plan d’action régional de lutte contre les punaises de lit dans les bâtiments résidentiels.

Ce plan intéresse la Ville, les arrondissements, les autorités sanitaires et les associations de propriétaires et de locataires. Le président du comité exécutif Michael Applebaum estime que les ressources actuelles devraient suffire à sa mise en œuvre.

Ce plan comprend un protocole uniforme pour l’éradication du parasite, comme le demandait la 2e Opposition. Ses deux principales mesures, le registre confidentiel et l’obligation de déclarer les infestations, seront mises en place dès le mois de juin.

La Ville a délégué aux conseils d’arrondissement le pouvoir d’appliquer les dispositions du règlement liées à l’activité d’extermination sur leur propre territoire.

Le registre permettra de cartographier la progression de l’insecte nuisible sur l’île afin de mieux cibler les interventions d’extermination. Les données proviendront de plusieurs sources : les données des grands propriétaires résidentiels, les appels des citoyens au service 311 ainsi qu’aux arrondissements, et les interventions des inspecteurs.



Namur/Jean-Talon hot spot for housing
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

 
Photo: Anja Karadeglija

A total of 2,000 new housing units, spread across 17 to 19 buildings, will be built in the Namur/Jean-Talon area.

Walking out of the Namur metro station and down Jean-Talon, it’s impossible not to notice the new condo buildings, some finished and some under construction.

And no wonder – according to information provided by the CDN-NDG borough, the area is the local hot spot for residential construction.

A borough list of major projects describes six housing projects underway in CDN-NDG, all being built in Namur/Jean-Talon.

That’s a total of 2,000 new units, spread across 17 to 19 buildings. The development is part of the borough’s plan to revitalize the area, though it has been criticized for not including social housing.



La loi de la jungle dans le logement locatif
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

 
Photo: Marie Cicchini

Elgard Weisse montre la cuisine sans eau courante, évier et placards du 3550, avenue Ridgewood.

Une locataire prend un appartement au 3550, avenue Ridgewood. L’appartement est en cours de rénovation, mais le bailleur lui permet de s’y installer le 1er juin 2010 et promet de terminer les travaux pour le 1er juillet.

Mais quand Elgard Weisse emménage dans cet appartement, les murs sont toujours à nu. Il n’y a rien dans la cuisine et la salle de bains. Il n’y a pas d’eau, d’évier, de four, de lavabo et de tablettes dans les placards. La baignoire est installée, mais entourée de murs en cloisons sèches. Il n’y a ni carrelage ni cuvette de toilette. Rien dans l’appartement n’est réellement fonctionnel, et rien ne se fait.

Les ennuis de l’enseignante se confirment quand elle découvre que le locataire précédent payait 720 $ de loyer mensuel et qu’on lui loue maintenant cet appartement pour 850 $ par mois. Elle s’adresse à la Régie du logement pour faire baisser le prix de son loyer. Elle demande au bailleur quand les rénovations seront terminées. « Il me répond qu’il n’a plus l’intention de le rénover et me conseille vivement de déménager parce qu’il ne me veut plus dans son immeuble », raconte Mme Weisse.



The changing face of housing in CDN-NDG
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

 
Photo: Ingrid Wissink

Le Seville project representative Jody Diner shows in the showroom.

Still more condominium developments are appearing in CDN-NDG while social housing progress remains at a standstill. Developers claim that there is great demand for luxury units, while social rights groups worry about the urgent need for affordable housing.

The face of Côte-des-Neiges-NDG is changing rapidly, as many pieces of land have become prime real estate. New condominium developments are popping up in several locations, as developers snap up land, occupied or not, for their projects.

Construction, as well as competition for clients, is underway at several sites, including two on Monkland, two corners of Jean-Talon, at Barclay and Darlington, and another coming later at Sherbrooke and Prud’homme. Many of the sites have already sold more than 50% of the units.

Real estate broker Melanie Kimpton says the developments on Monkland were a response to “high demand for the high-end.”



Tough times ahead for tenants
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

Searching for an apartment to rent isn’t easy now, and it’s probably going to get even harder.

Representatives of the commercial real estate industry in Quebec predict that developers will be less interested in building rental housing units in the future.

The construction of rental apartments will be slowing down even though the vacancy rate is extremely low in many Quebec regions, where a shortage of quality rental housing is already a problem.

A new fiscal framework was put into place at the same time as the hike in the provincial sales tax, explains the Urban Development Institute of Quebec (UDI), which acts as an intermediary between industry professionals and government entities.

The budget tabled last spring by Finance Minister Raymond Bachand increased the partial refund of the QST to developers who build single housing and condominiums. The increase in the partial refund does not apply to developers of rental units.

This is a distortion of the government’s new policy, which claims to facilitate access to property, according to the independent, non-profit organization founded in 1987. They state that Bachand has taken a risk that will negatively affect the renewal of rental housing stock, even though this type of housing is where of 4 out of 10 Quebeckers live.



Une propriétaire fait une découverte choquante
Article mis en ligne le jeudi 25 mai 2011

 
Photo: Courtoisie

Giulia et sa famille ont appris que le locataire a une maladie mentale et qu’il est sans abri.

Une dame de 79 ans propriétaire d’un immeuble à Notre-Dame-de-Grâce a vécu le grand cauchemar de tout propriétaire en février dernier lorsqu’elle a découvert dans son immeuble un cas extrême d’insalubrité.

Comme son état de santé est fragile, c’est sa fille, Giulia, qui a pris les choses en main. Selon elle, le locataire qui habitait au troisième étage du 2200, avenue Walkley, avait cessé de payer son loyer depuis décembre 2010. Les voisins ne voyaient plus la motocyclette et le véhicule du locataire qui habitait là depuis plus de 10 ans. Il ne passait apparemment que pour relever son courrier.

Giulia et son conjoint se sont donc informés et ont appris qu’ils pouvaient entrer dans le logement à condition que ce soit pour faire la lumière sur la situation. Quand ils ont vu les trois pieds de déchets à la grandeur de l’appartement, ils ont eu un choc. C’était un véritable dépotoir, un cas type de saccage et d’insalubrité. « Je n’avais jamais vu de chose pareille. Ce n’est pas un acte criminel, ça? », raconte Giulia.



Benny Farm devient l’Aire Benny
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010
 
Photo Émilie Russo
Le chantier du centre sportif Benny est déjà bien avancé. La moitié des travaux est complétée depuis la fin mars.

Avec le nouveau centre sportif en construction dans le parc Benny, ainsi que la bibliothèque et le CLSC NDG qui s’installeront juste en face, l’Aire Benny promet une vie de quartier bien animée.

Ainsi baptisée par l’arrondissement, cette zone du quartier Notre-Dame-de-Grâce est en pleine ébullition, notamment grâce à la construction de 570 unités résidentielles à Benny Farm. Ce site, qui s’étend sur l’avenue Monkland entre les avenues Benny et Prince-of-Wales, s’est totalement transformé depuis 1946, alors occupé par une cinquantaine de logements pour anciens combattants.

La Société immobilière du Canada a entièrement réaménagé la zone entre 1998 et 2009, en construisant 570 unités abordables pour les familles (logements locatifs privés ou subventionnés, copropriétés, maisons en rangée, triplex et sixplex).   




Un quartier en transformation
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010
 
Photo Arthur Lacomme
Liza Novak, dans le parc de la Savane, à côté du jardin communautaire. Derrière elle, la pataugeoire et le Pavillon communautaire.

En sortant du métro Namur, vous tombez nez à nez avec un flot de voitures qui empruntent les quatre voies du boulevard Décarie. En contre-plongée, le bruit de l’autoroute 15 amplifie l’inhospitalité du secteur. En levant la tête, un centre commercial s’étend avec tous les services auxquels on peut s’attendre : restaurants, magasins de téléphone, boutiques de décoration et de vêtements. Au loin, l’hippodrome de Montréal, à l’abandon. Et derrière, le secteur Namur-Jean-Talon, en pleine revitalisation.

Le quartier est composé principalement de garages ou de magasins de location d’autos. La zone habitée se situe sur l’avenue Mountain Sights, à l’est du boulevard Décarie. Sur 300 mètres, une série d’immeubles de 3 à 4 étages, construits dans les années 1960, compose le cœur résidentiel du secteur, enclavé entre deux rues achalandées.    



Les futurs propriétaires travailleront dans le quartier
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010

Qui achètera les nouvelles propriétés qui poussent dans Namur-Jean-Talon et celles projetées sur les terrains de l’hippodrome?

La Ville de Montréal a déjà sa réponse toute prête : ce sera des travailleurs du quartier qui viendront s’y installer, au lieu de faire le saut en banlieue.

Depuis décembre 2009, l’arrondisse­ment CDN-NDG travaille avec le service d’habitation de la Ville centre pour inciter les travailleurs des grandes institutions du quartier à venir s’installer sur le territoire.

« On fait le pari de dire : comment peut-on maintenir en place, ici sur le territoire de Côte-des-Neiges, les employés de nos institutions? », explique Daniel Lafond, directeur de l’urbanisme à l’arrondissement.   



Hippodrome de Montréal :
Le développement piétine
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010

 
Photo Arthur Lacomme

Le terrain a une superficie de près de 5 millions de pieds carrés. L’équivalent de sept stades olympiques. Et pourtant, actuellement, seules les mauvaises herbes poussent sur cet ancien hippodrome.

L’administration du maire Applebaum aimerait développer le secteur. Daniel Lafond, directeur de l’urbanisme à l’arrondissement, a confirmé aux Actualités sa volonté d’inclure la population et les groupes du quartier pour que tous aient leur mot à dire.

Mais le chemin sera long avant que la première pelletée de terre soit lancée. Les terrains appartiennent actuellement au gouvernement, via la Société nationale du cheval de course (SONACC), qui les a mis en vente en novembre dernier. « Nous allons devoir travailler avec la SONACC et la Ville centre pour la vente des terrains et trouver des ententes afin d’obtenir du logement social. C’est un dossier complexe mais nous souhaitons que cela débouche cette année », a indiqué Daniel Lafond.   



De nouvelles coopératives verront le jour
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010
 
Photo Émilie Russo
Plus de 70 familles vivent dans la coopérative Atlas sur la rue de Courtrai.

Les coopératives d’habitation côtoieront les condominiums dans Namur-Jean-Talon (NJT). Le ROMEL, un organisme de Côte-des-Neiges spécialisé en habitation, pilote d’ailleurs deux projets de logements sociaux dans le secteur.

Le maire Gérald Tremblay annonçait en juin dernier que sur les 3200 logements prévus dans NJT, il y aura, en parts égales, au moins 15 % de logements abordables et 15 % de logements sociaux.

Depuis, le ROMEL a confirmé un projet de 98 unités au coin des rues Saxe et Labarre, qui seront réalisées par le promoteur Devmont, le maître d’œuvre de Rouge Condominiums à l’angle de Jean-Talon et Victoria. L’organisme a également annoncé aux Actualités que des logements sociaux seront construits sur le site même des condos Vue sur l’avenue Mountain Sights, par le promoteur Canvar.   



Major plans for St. Jacques
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010
 
Photo Sarah Leavitt
With the potential increase in population due to the MUHC, the borough could add 500 new residences in the sector.

With the construction of the McGill University Hospital Centre (MUHC) in the works and the rebuilding of the Turcot Interchange, a facelift for the St. Jacques sector is sorely needed. The urban planning department for the CDN-NDG borough has begun preliminary studies of the area east of the Décarie Expressway and plans to create a full-fledged development project much like what is currently being completed at Namur–Jean-Talon.

The project began in 2005 but with the uncertainty of the MUHC as well as the Turcot redevelopment, Daniel Lafond, the director of urban planning at the borough, said it was necessary to pause studies until more concrete plans were in place.   



New residential project in Monkland Village
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010
 
Photo Sarah Leavitt

A residential project has gotten the go ahead from the CDN-NDG borough council that will include 44 units at the corner of Monkland Ave. and Draper Ave.

The project will involve the demolition of the three businesses that are currently there—a restaurant, hair salon and a Couche-Tard depanneur—and the construction of a four-story building. The current construction includes a small parking area in front of the businesses. The new construction will extend to the sidewalk and its main floor will remain businesses with entry from Monkland Ave.   



Getting the “Royal” treatment
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010

With the Monkland Village right around the corner and the Villa-Maria metro station next door, the Royal Décarie condominium project at 3825 Décarie St. is in the ideal location. The 16-unit condo project is in full swing with construction ahead of schedule and buyers expected to move in by August of this year.

The condos—which range in price from $239,000 for a one-bedroom to $495,000 for the penthouse two-bedroom—include a green roof, two elevators (eliminating the need for a common hallway), and terraces.

Paul-André Martel, the project developer and sales director, has also worked as a real estate agent for Century 21 for more than 15 years. He insisted in providing high quality construction to potential buyers, something he has learned from previous projects he has worked on.   



A condo by the mountain
Article mis en ligne le jeudi 1er avril 2010

Finding somewhere to live that is close to nature, quiet, and calm but near all the needs and wants of everyday city life is hard to do. A new residential development in Côte-des-Neiges, however, might just offer you all of that.

The Forest Hill condominium project at the corner of Côte-des-Neiges Rd. and Forest Hill Ave. will offer 68 high-class condo units on eight floors, ranging in price from $184,000 for a one-bedroom to $436,000 for two. Sixty-five parking spaces are also available in a lot accessible by elevator. The developers are from Groupe SBI.   



L’Opération patrimoine architectural de Montréal 2009
Article mis en ligne le jeudi 3 décembre 2009
 
Photo Courtoisie
3844, avenue Draper.

Construit en 1918, cet immeuble d’inspiration anglaise, empreint d’une force tranquille, a été soigneusement entretenu. Il se distingue pas ses insertions de briques polychromes, son arche en maçonnerie au-dessus de la porte d’entrée, son couronnement et ses fenêtres d’origine, tous dans un état de conservation enviable.

Les propriétaires, Sarah Wilson et Gilbert Boucher, ont reçu un prix émérite dans le cadre de la 19e édition de l’Opération patrimoine architectural de Montréal, qui s’est tenue cet automne.

[ Ville de Montréal ]



Marcher l'histoire de Côte-des-Neiges
Article mis en ligne le vendredi 23 octobre 2009
 
Photo Archives Les Actualités
La Maison Jarry-dit-Henrichon, la plus vieille maison du quartier Côte-des-Neiges, a été construite en 1713.
Dans le cadre de ses Lundis Québécois, les bénévoles du centre communautaire de loisirs de la Côte-des-Neiges proposaient une visite guidée du quartier le 6 octobre dernier, en collaboration avec la Société d'histoire de CDN.
Orchestrée par Pierre Ramet, coordonnateur de la Société d'histoire, la visite de près de deux heures a fait découvrir, tant aux immigrants de fraîche date qu'aux résidents de toujours, les curiosités du quartier qui a soufflé cette année ses 311 bougies.

Quelques repères historiques
Propriété des Sulpiciens à la fin du 17e siècle, les terres de la Coste-Notre-Dame-des-Neiges sont parmi les premières à être concédées. Loin du centre-ville, au pied du mont Royal, dominent l'air pur, des terres fertiles et un ruisseau, à l'actuel emplacement du chemin de la Côte-des-Neiges.
Le ruisseau Raimbault, qui coule en direction sud-nord, prend sa source au mont Royal et se jette dans la Rivière-des-Prairies. Son tracé définit au fil des ans le découpage des terres et le développement futur du village. Installés au bord du ruisseau, tanneurs et fermiers, les premiers résidents du village vivent sur ce qu'ils appellent « la Côte ».
Réunissant les secteurs du haut et du bas de la Côte, le village de la Côte-des-Neiges est fondé le 8 avril 1862. Il compte plus de 1000 habitants.




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